Hinnalangus tekitab probleeme hindamisaktiga


Äripäev 21.08.2007

Kuna majade hinnad on langenud ja ehitushinnad tõusnud, tekib probleem, et valmivale majale ei saa enam piisavalt kõrge hinnaga hindamisakti, lõpetamaks majaehitus laenuga.

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide maade ja majade hindamisosakonna juht Monika Kuntsel tunnistab probleemi, et elamu ehitamine läheb kallimaks, kui algselt oli planeeritud. Samal ajal jääb finantseering pangast liiga väikseks, et maja lõpuni ehitada.

Ta möönab seejuures, et ega suurt midagi ette võtta ei saagi, kui raha napib. Üks võimalus on leida lisatagatis, mis kataks selle vahe, mis ületab pangast saadavat raha. Teine võimalus on kolida pooleliolevasse majja, ehitades valmis kõige vajalikumad ruumid ning tasapisi edasi ehitada. "Äärmuslik variant on müüa olemasolev maha ja leida odavam eluase," märgib ta.

BPE Kinnisvaraeksperdi atesteeritud hindaja Kadi Kütt arvab seevastu, et probleem on mõnevõrra ületähtsustatud, kuna viimase paari aasta kiire hinnatõusu tingimustes on inimestes juurdunud arusaam, et ehitusjärgus eramu väärtuse kasv katab igal juhul seni tehtud kulutused.

"Hinnalanguse puhul lahendatakse tagatisvara väärtuse langusest tulenevad probleemid ilmselt sarnaselt nagu siiani juhtudel, kus turuväärtus on madalam kui krundi soetamiseks ja hoone rajamiseks tehtud kulutused," arvab ta. Selline situatsioon pole Küti sõnutsi sugugi haruldane, esinedes näiteks piirkondades, kus kinnisvarahinnad on suhteliselt madalad. Ehituskulud on aga kõikjal ju sarnased. "Küsimus võibki eelkõige tekkida madalama hinnatasemega piirkondades asuva kinnisvaraga," märgib ta.

Kütt möönab, et piirkondades, kus nõudlus eramute järgi on kõrge, pole hinnalangusest tulenevad probleemid esialgu ilmselt eriti aktuaalsed, kuna sealsed hinnad on nii kõrgele kerkinud, et mõningaseks hinnalanguseks seni veel ruumi on.

Universaalset retsepti tõenäoliselt pole - üks enim kasutatud lahendusi on lisatagatis.

Arco Vara Kinnisvarabüroo hindamisosakonna juht Tõnu Luts märgib, et ehitusmaksumus ja turuväärtus ei ole samastatavad mõisted. "Turuväärtus ei sõltu üheselt ehitus -maksumusest ning vastavalt turuolukorrale võibki juhtuda nii, et ehitusmaksumus tuleb kõrgem kui hetke turuväärtus," sõnab ta.

Spetsialisti kommentaar

Raul Mäsak
ERI Kinnisvara atesteeritud kinnisvarahindaja

Tallinna ja Tallinna lähiümbruse hea infrastruktuuriga asumite elamud on endiselt atraktiivsed. Märkimisväärsem langus on tabanud vaid kaugemaid põlluarendusi ja sedagi mitte üle 10-15 protsendi.

Samas - halva juurdepääsuga põllukruntide hindade langus on olnud märkimisväärselt suurem, mõnes asukohas on hinnad langenud kuni 30 protsenti.

Paljuski sõltub maja valmimine sellest, millise hinnaga on krunt soetatud. Hästi on läinud neil, kes ostsid krundi üsna ammu ja aja möödudes on hind mitmekordistunud. Nendel ei olnud probleeme, et leida algkapitali ehituse alustamiseks.

Seevastu kalli hinnaga ostetud krunt, mille turuväärtus on kõvasti langenud, pärsib ehitamist. Sellise olukorra jätkumisel tuleb varem või hiljem pangale lisatagatisi otsida või omavahenditega lõpuni ehitada. Alati saab ka objekti maha müüa, kui muud üle ei jää.

Kommentaar

Andrus Järvesoo

Pidime panema meie Harku vallas kerkivale majale lisatagatise, sest hindamisakti sellisele hinnale, nagu oleks vaja olnud, ei õnnestunud saada.

Õnneks oli selline võimalus olemas, vastasel juhul ei saakski majaehitust lõpuni viia.

Maja väärtus on praegu vähemalt veerand miljonit madalam, kui oleks olnud aasta alguses. Ma olen kindel, et selline langus on ajutine.

Tasub teada

  • Probleeme tekitab ehitamise ja laenuraha kallinemine.
  • Statistikaameti andmetel on ehitushinnaindeks aastaga tõusnud ca 14%, mis piltlikult öeldes on teinud ehitamise aastas 14% kallimaks.
  • Kui 150 m2 suuruse puitmaja ehitamine maksis näiteks aasta tagasi 2-2,2 mln krooni, siis statistika andmetel on ehitamine aastaga kallinenud ca 280 000-310 000 krooni võrra.
  • Selle näite juures kirjutati ehitamise kallinemise tõttu aastaga korstnasse elamu kütte- ja ventilatsioonisüsteemi maksumus.
  • Kehvas kohas asuvad nn põlluarendused on poole aastaga odavnenud kuni kolmandiku võrra.