Langevalt turult ostmine toob riski raha kaotada

Äripäev

Äripäev 11.06.2007
Enn Tosso
Enn.Tosso@aripaev.ee

Kui on soov praeguselt langevalt turult uut maja osta, on valiku tegemine väga keeruline, sest tekib oht, et kui maja ei meeldi, ei õnnestu seda sügisel sama hinnaga maha müüa.

Pakkumisi on palju, arendajad pakuvad mitmesuguseid boonuseid ning annavad kergekäelisi lubadusi infrastruktuuri kohta. Ent pakutavast reisitšekist või isegi autost ei maksa lasta ennast peibutada, sest hinnad on rängalt õhku täis. Näiteks kolmemiljonilise maja puhul on täiesti tavaline, et tingimisruum ulatub kuni 500 000 kroonini.

Uus Maa Kinnisvarabüroo hindaja Monika Kuntseli hinnangul tähendab olukord, kus uusi maju ei müüda tegelikult sellise hinnaga, mida nende eest küsitakse, et tänases turusituatsioonis on ehitusmaksumus tunduvalt tõusnud.

Äsja valminud majadega müüjad on kinni n-ö vanades hindades - ajas, mil tundus, et kõik läheb kergelt müügiks - soeta krunt, ehita selle peale maja, lisa oma kasum ja müü maha. Kui veel pool aastat tagasi oli hinnatrend tõusev, siis täna see reaalselt nii ei ole ja majade müüjad ei saa oma vara eest loodetud hinda, kinnitab Kuntsel. Planeeritud kasumi on ära söönud oodatust kallimaks kujunenud ehitushind.

"Kuna kinnisvaraturg on muutunud ostjakeskseks, on ostjal võimalus valida paljude pakutavate piirkondade ja majatüüpide hulgast endale sobivaim, mille müügihind on kooskõlas tänase turusituatsiooniga," räägib Kuntsel. Kuntseli sõnutsi on linnast kaugemal asuvate majade puhul äärmiselt oluline ka hästitoimiv ühistransport.

Kui maja asub alustamisjärgus piirkonnas, peab ostja saama arendajalt kindla teabe, mis ajaks saab piirkond valmis ehitatud ja ekspluatatsiooni võetud. "Ei tahaks ju olla mõne aja pärast fakti ees, et kuna elurajooni valmimist finantseerivaid ostjaid napib, ei saa ka ümbritsev elukeskkond kunagi valmis," märgib Kuntsel. Kui majaostja kahtleb elurajooni valmimises või arendaja usaldusväärsuses, on mõistlik leida endale teine maja, soovitab ta.

ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht Mart Saa soovitab konsulteerida enne ostu neutraalsel positsioonil oleva maakleriga, kes pole arendajaga seotud.

Kommentaar

Aivar Vilbo
Arco Vara Kinnisvarabüroo elamispindade maakler

Majade puhul maksab asukoht ja kvaliteet. Heas ja tasemel infrastruktuuriga kohas, hästi läbimõeldud ning kvaliteetselt ehitatud majade hinnalangust me ei prognoosi.

Tänane elamispindade kinnisvaraturg on ostjakeskne: eramute pakkumise maht on oluliselt suurenenud, kiire ja tormiline hinnatõusu aeg on läbi ning kliendid ei pea hinnatõusu kartuses liigselt kiirustades ostuotsuseid tegema. Inimestel on aega valida ning oma võimalusi ja ootusi analüüsida.

Kvaliteet ja infrastruktuur maksavad palju

Asukoht:

  • Kõrghaljastuse olemasolu. Eelistatumad on männimets ja tammik. Kõrghaljastuse puudumine piirkonnas jääb müügihinda negatiivselt mõjutama ka tulevikus.
  • Veekogu (mere, järve või jõe) lähedus. Paiknemine vahetult veekogu ääres mõjutab müügihinda tulevikus sarnaste pakkumiste piiratuse tõttu kindlasti positiivselt.

Hoone ehituskvaliteet, projektlahendus, kasutatud materjalid:

  • Peale põhikonstruktsioonide on tähtis ka materjal. Nõutuimad ja hinnatuimad on loomulikult kivimajad. Järjest enam on hakatud pöörama tähelepanu ehitus -kvaliteedile, ekspluatatsioonikuludele, projektlahendusele ja viimistlustasemele.

Infrastruktuur:

  • Oluline on infrastruktuuri (koolid, lasteaiad, kaubanduskeskused, vaba aja veetmise ja sportimise võimalused jne) kaugus, olemasolu või planeeritud ehitus.
  • Teede läbitavus: võimalikud ummikud, teede läbitavus talvel, kesklinna jõudmiseks kuluv aeg jne.

Piirkonna maine:

  • Jälgida tuleks, milline on piirkonna senine maine. Kas ajakirjanduses on olnud negatiivseid hinnanguid? Näitena võib siin tuua Teelahkme elamurajooni ümber tekkinud negatiivse imidži (nn Vaeste-Tiskre). Nimetatud asjaolud võivad mõjutada müügihinda ka tulevikus.

Haljastus:

  • Järjest olulisemaks muutub krundi haljastus, kuna reeglina on müüdavatel elamutel haljastuse laeks tasandatud pinnas ja külvatud muru. Krundi hästi läbimõeldud ja teostatud haljastus (sh piirded, lehtlad jms) mõjutab elamu hinda oluliselt.

Piirkonna areng, naaberkinnistute hoonestus, planeeringud:

  • Elamu naaberkruntide hoonestus võib mõjutada hinda nii positiivselt kui ka negatiivselt. Reeglina mõjub ebaühtlane hoonestus (eri suuruse ja arhitektuuriga elamud koos) elamurajooni hinnatasemele siiski negatiivselt, seda eriti just kõrghaljastuseta uuselamurajoonides.