Turuväärtus jääb ehitushinnale alla

Äripäev

Äripäev 04.06.2007
Enn Tosso
Enn.Tosso@aripaev.ee

Majade turuhinnad pole enam tõusnud, ent ehitamine kallineb ikka, mis tekitab riski, et maja ehitamine võtab rohkem raha kui valminud eramu eest saaks.

Ehituse käigus võetakse mitu korda laenu ja tellitakse mitu hindamisakti, ent lõpuks selgub, et algselt planeeritud laenurahast ei jätku maja lõpetamiseks, sest maja turuhind pole tõusnud sama palju kui majja tehtud kulutused.

1Partner Kinnisvara hindaja Egon Reiljani sõnutsi moodustavad riskantseima grupi keskmisest suurema üldpinnaga ja kallilt ehitatud majad, mis on rajatud odava või keskmise hinnaklassiga kruntidele.

Odav krunt maksab kätte

Põhjus seisneb selles, et enamik ostjaid, olles välja arvutanud oma võimalustele vastava maja maksumuse, valivad hinnale vastavalt esmajärjekorras asukoha ning jätavad seega rahaliselt suuremate võimaluste puhul automaatselt kõrvale vähem hinnatud piirkonnad.

"Omanikule võib saatuslikuks saada soov hoida raha kokku krundi arvelt ja ehitada pigem kvaliteetsem maja," märgib Reiljan. Kuigi krundi hinna ja maja maksumuse üldist optimaalset suhet on raske välja tuua, peaks muutuma ettevaatlikuks, kui maja ehitushind jõuab krundi kahekordse maksumuseni.

Teiseks täheldab hindaja, et mida suurem on maja ja krundi kogumaksumus, seda suurem on tõenäosus, et turuväärtus jääb sellele alla, kuna teatud psühholoogilisest piirist kõrgemat hinda ostjad enam maksma ei nõustu.

Ehitajad tõstavad hinda

"Eksklusiivsemate eramute puhul, kus tellija ehitusmaksumusele tähelepanu ei pööra, on reaalsed kulutused üldjuhul suuremad kui eramu lõplik turuväärtus," möönab Reiljan.

Arco Vara Kinnisvarabüroo elamispindade maakler Erki Arakas usub, et tüüpmaja ehitushind koos krundiga on siiski üldjuhul madalam kui maja turuhind. "Küll on aga sõltuvalt tellija maitsest alati võimalik ehitada maja, mille ehitushind on turuhinnast kõrgem," märgib ta.

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul tekib olukord, kus ehituse lõpphind on kõrgem vara väärtusest, kui arendaja pole oma tegevust piisavalt planeerinud, on vaadanud turgu liiga optimistlikult või on sõlminud ehitajatega lepinguid, mis lubavad ehitajal jooksvalt hinda tõsta.

"Samas saab ehitushindade ja vara väärtuse selline suhe olla vaid ajutine, sest arendajad ei alusta enne uusi objekte, kui pole lootust nendelt kasumit teenida," toonitab Sooman.

Spetsialisti kommentaar

Andres Teder
ERI Kinnisvara hindamisosakonna juht

Et elamu ehitushind pluss krundi soetamishind on kõrgem kui turuväärtus eramu valmimisel, on reaalne risk, kuna ehitushinnad on jätkanud tõusu. Paraku on eramute hinnad paljudes piirkondades pigem langenud.

Veendumaks, et elamu ehitushind koos krundi soetamishinnaga ei jää alla hilisemale turuväärtusele, on soovitatav näiteks koos krundi hindamisega tellida ka valminud elamu eelduslik turuväärtuse hinnang. Täielikku garantiid see muidugi ei anna, kuna ka turusituatsioon võib elamu valmimise ajaks muutuda.

Praeguses turusituatsioonis on küll tekkinud olukordi, kus algselt planeeritud laenurahast või olemasolevast tagatisest ei piisa, et ehitus korralikult lõpuni viia.

Tingitud on see kolmest asjaolust.

Esiteks, tehtud tööd on akteeritud valesti: puudus korralik ehitusjärelvalve ja makstud on juba ette veel tegemata tööde eest.

Teine levinud põhjus on, et materjalide eest makstakse ette, ehkki neid pole veel tarnitud ja paigaldatud. Kolmandaks on vahel laenuraha osaliselt kasutatud ka kõrvaliseks otstarbeks, näiteks auto ostuks.

Nende asjaolude tõttu võib aga elamu turuväärtus jääda allapoole reaalselt tehtud kulutustest või loodetust tõusust näiteks võrreldes eelmise hinnanguga, kuna nimetatud töid pole veel tehtud või materjale paigaldatud.

Kommentaar

Meelike Raudsepp

Müüsime hiljuti maha krundi Tallinna külje all, kuna majaehituse alustamine tundub praegu ülejõukäiv. Ehitushinnad tõusevad nii kiiresti ning ehitajaid on raske leida.

Samas oli krundi ostmine hea rahapaigutus, kuigi algselt oli plaanis ikka oma maja ehitada. See lükkub praegu määramata ajaks edasi.

Tasub teada

Kvaliteet maksab

  • Kvaliteetsema eramu ehitusel tuleks teha kõik ühtlaselt hästi - alates projekti tellimisest mainekast arhitektuuribüroost kuni aiavalgustuse paigaldamiseni.
  • Hindamisakt on omanikule tegelikult hea ja objektiivne indikaator, kas tema arvamus eramu tuleviku turuväärtusest ühtib ka sõltumatute spetsialistide omaga.
  • Eramu perspektiivset turuväärtust tasub praegu prognoosida juba pärast esialgsete ehituskalkulatsioonide tegemist.
  • Tulevikuväärtuse jälgimine polnud varem oluline, sest kiire hinnatõus suutis korvata kõik valedest otsustest tulenevad kahjud.